전세사기 유형과 대응방법 알아두자 / 루나파크의 전세역전 블로그외

 

커뮤니티에 올라온 글
참고하기 위해 펌 해두는 글...

 

 

전세사기가 빈번한데도 법은 없다.

오로지 서민 보고 죽어라 하는 법만이 존재한다.

 

전세가 없어지고 월세만 존재한다면 전세사기도 없을거고 갭투자도 못할거고 영끌도 없을거라고 주장하는 이들이 늘어간다.
그런데 전세가 있어야 돈을 모을 수 있다는 생각을 가진이들도 많다.

 

대한민국은 적자생존의 나라다.

전세 구할때 이제 개인이 집주인 국세완납증명이랑 지방세 완납증명도 받아야 하나....

 

 

 

 

피해자 글.

 

무지한 죄.....
저도 겪었습니다.
돈과 몸으로......
보증금 700뜯기고, 법원 3번가고.........
내집이 아니면 항상 불안해 합니다.

물론 파산한 집주인은 인천에서 잘살고 있어, 서류상 남인 남편과......자식은 유학중이고.....
아......저거 부동산 소송걸면 상황에 따라 일정분 보상 받을수 있습니다.
그리고, 그 머다냐....입차인 선순위 보상????
그거 법 자체가 사기...

보상범위가 최대액수가 있고, 어차피 경매 넘어가면 그액수에서 1순위가 거의 가져가고, 1순위가 된다한들...저렇게 세입자가 많을경우 엔빵하기 때문에 100% 다 받는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다. 즉 들어올때는 시장 가격으로 들어왔으나, 보상 받을대는 최저가이기때문이죠

아......그때일 생각하니....울화가 갑자기......
그리고, 저 낙찰받는것도 좋다고 말하기 어려운게.....다가구 집을 경매로 구입하면, 건물에 대한 모든 책임이 n이 되기때문에 나중에 관리할대 여러가지 이해관계에서 골치아파집니다. 경비면 경비, 유지보수에 대한건도 그렇고.....

저희도 저 사건때문에 관련 주민들이 여러번 모여서 잘 알게됐지만, 나중에 낙찰 받으신분들중에 실거주 하신분들 얘기들어보니.........샀었어도 문제여겠드라구여

암튼......
저런일은 안겪는게 잴좋지만, 얼마안될때 한번 겪으면 트라우마가 엄청 오래갑니다.

-클량 댓글 중에 https://www.clien.net/service/board/park/17406135?type=recommend

 

 

도대체 부동산 중계인은 왜 있는걸까?

도리어 공인증개사 끼고 준비해서 한다

 

 

대부분 사회초생년 20~30대가 피해를 보는 경우가 허다하다.

그러니 최소 전세보증보험을 꼭 들어야하는 이유다.

 

 

 

 

1. 깡통전세

 

시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생함. 집주인은 전세 보증금을 부풀려 임대차 계약 후 바지사장에게 명의를 넘김

 

 

1. 그림의 전세사기 설명 : 전집주인, 임대사업자(전세사기범), 공인중개사가 합심해서 처음엔 문제 없는 상태(국세완납, 근저당X)로 세입자와 계약시킨 후 말없이 임대사업자로 명의 이전해서 체납하는 수법(이렇게 경매로 넘어갈 시 국세우선의 원칙에 의해 세입자의 임차금은 후순위가 되어, 모조리 임대사업자 세금 갚아주기로 끝남)

 

2. 국세완납증명서, 등본 다 확인하고 들어가도 중간에 명의가 이전되기에 피하고 싶어도 피할 수 없음. 가계약 때 되도록 빨리 확정일자 받고 / 이사 당일 날 전입신고 하고 / 빠른 시일 내 보증보험 가입하는 수밖에 없음

 

3. 월세는 대부분 보증금이 소액이여서 경매 넘어가도 국세보다 선순위로 받을 수 있고 또는 보증금을 월세로 까먹고 나올 수 있음. 단 보증금이 큰 경우나 반전세는 확인해보는게 좋음

 

 

2. 전월세 이중계약

 

집주인과 월세계약을 한 임차인이 집주인 행세를 하며 새로운 세입자와 전세계약. 혹은 집주인에게는 월세계약을 했다고 거짓말을 하고, 대리인이 새로운 세입자와 전세계약 -> 월세 물건에 전세계약을 하는 ‘이중계약’으로 대리인이 세입자의 보증금을 가로채는 사기

 

3. 동일물건 이중~삼중 계약

 

하나의 임대물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하여 보증금을 가로채는 경우 -> 집주인이나 공인중개사가 이중~삼중 전세 계약을 하여 여러 명의 피해자가 발생하는 경우로 서류 검토를 확실히 해도 피해자가 될 수 있음

 

4. 신탁사 소유 건물 사기

 

집주인은 신탁사에 소유권을 넘긴 뒤 은행대출을 받고, 세입자를 속여 전세계약 체결 후 보증금을 가로채는 경우 -> 신탁 물건의 경우 법적으로 신탁사 소유이기 때문에 절대로 위탁자인 집주인의 말을 쉽게 믿어선 안 되고, 신탁사에 정확한 사실관계를 문의해야 함.

 

 

 

5. 대항력 이용 사기

 

대항력은 조건을 갖춘 익일, 즉 다음날부터 유효함. 이것을 이용해 집주인은 전세계약을 맺은 당일 매매, 혹은 집을 담보로 빚을 냄. 세입자는 후순위로 밀리게 되고 보증금을 돌려받지 못할 수 있음.

이게 제일 문제라서 보통 특약에 대출을 받을 경우 임차인에게 먼저 알리는 조항과 당일 대출시 위약금을 무는 특약을 넣어애 한다.

 

 

사기를 예방하려면 최소한 이것만 해둡시다.

 

계약 전 할일

 

1)공인중개사사무소의 정상등록 여부를 확인

공인중개사사무소, 공인중개사, 중개보조원 정상 등록 정보 확인 필요

국가공간정보포털에서 확인 하거나 해당 시·군 부동산관련 부서로 전화하면 됨

 

국가공간정보포털

http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=2679

 

2) 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 기본 서류 확인

 

건축물대장 - 정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인, “위반건축물” 여부 확인.

등기부등본 - 건축물대장의 주소와 같은지 확인 후 갑구 “소유자”, 을구 “근저당권” “선순위 권리관계” 등의 정보를 정확히 확인.

납세증명서 – 국세, 지방세 체납여부 등 확인

 

건축물대장 조회

https://www.gov.kr/portal/main

 

등기사항증명서 조회

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

나쁜 집주인 조회

https://smart-tenant.co.kr/?utm_source=comm&utm_medium=referer&utm_campaign=post&

 

3) 집주인 본인 확인 : 신분증 확인 및 얼굴 대조 필요

 

 

 

 

“계약 후” 할일

 

1) 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고를 하는게 좋음

 

“계약일”에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(다음날0시 효력발생)을 갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있음.

 

 

2) 주택 전월세 신고

 

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정에 따라 ’21.06.01.부터 주택 전월세 신고 의무화, 어차피 전입신고할때 주민센터 공무원이 하라고 함

 

 

3) 임대(전세) 보증금 보증에 가입

 

집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있음.

 

사전 가입가능여부 확인

https://jeonsedo.com/

 

HUG 반환보증

http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

 

SGI서울보증

https://www.sgic.co.kr/chp/iutf/hp/insurance/CHPINFO002VM2_04.mvc

 

 

웹툰으로 나온 압류, 소송, 경매, 공매까지 다 겪은 루나의 투쟁기..

 

 

알기 쉽게 되어 있다. 한방에 망하는 것보다 나음.

난 이미 한번 읽었고 아래는 간단하게 올려 주었지만 첨 인 분들은 루나 블로그 가서 꼭 보자

꼭 읽어보자.

 

눈물없이 볼수없는 자세한 내용은 루나파크 블로그로...

그런데 재밌다....ㅠㅠ

 

https://m.blog.naver.com/lunaparkblog/222385025290

루나의 전세역전 - 프롤로그

 

 

 

https://youtu.be/ESJh9cOU7RQ